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在眾多因素影響下,台灣房地產已成為中長期投資商品,高租金收益代表者穩定抗跌,儼然是重要的入手關鍵。近期「中山凱宴」打著高收租、徵房東的口號,值得宅妹前往深入了解一番。

探究後發現,原來「中山凱宴」主力客層是一群具有置產觀念的客戶,宅妹將他們分為三大類分析說明。大家也可以看看自己是屬於哪一類型的喔~

 

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第一類型是「台商族群」,因為每年都要抽空回台灣,時常一回來就是近一兩個月,而中山區晶華欣欣商圈五星飯店林立,像是晶華、老爺、大倉久和、國賓、華泰大飯店等,都是入住首選,長期算下來不如置產買房划算。

而以目前國際局勢的變化來看,台灣房產有產權又能長期持有,相較其他高風險商品更具穩定性,加上「中山凱宴」公設媲美飯店設施,健身房、交誼廳、閱覽室、空中泳池花園、及秘書服務、鐘點打掃等,住起來舒適度完全不輸飯店等級。

 

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第二類型是「高資產族群」,因為節稅需要時間的配合,為避免被課徵遺產稅與贈與稅,許多富爸媽或祖父母開始逐年先為二三代做安排規劃,更重要的是這也是年輕子女會喜歡的房子,周圍生活機能強,交通方便、離公園也近,各大條件深受喜愛,成功吸引他們回台當度假住宅。

從現場數據發現,雖然成交客戶年齡層落在45-60歲間,但實際入住多是年輕面孔,可見一斑。

 

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第三類型則為「中長期收租型」,也就是有意做房東的客戶。

因為中山區多日商公司,宅妹我走在晶華欣欣商圈,無論是店家或走在路上,耳邊很常傳來有人在說日語,有的是來台工作者,有的是來旅行的日本人,群聚效應很強。

也因為「中山凱宴」本身條件很吸引日商高管,上班近、下班方便,公告欄還有日文說明,讓許多專營日本客戶的仲介主動登門拜訪,詢問有沒有要出租的物件,可說供不應求。

因為是由公司負擔承租,租金行情非常好,租客質感也高。

以現有一戶售價約2,500萬,權狀24坪為例,月租金可以到6.8萬,投報率約近3%,對於懂行情、想穩定單純收租的客戶來說,是一筆非常好的收益喔!

 

「中山凱宴」三大置產族客戶分析說明

類型 

分析

說明

台商族群

每年時常回台灣約1-2個月,大多選擇入住中山區五星飯店,認為不如置產買類飯店宅,長時間下來更划算。

有土斯有財的觀念,可當投資兼自用,加上個人資產配置隨著全球律動,因應中美貿易戰開打,提早做分配佈局,分散投資風險。

高資產人士

富爸媽或祖父母買給後代置產用,建案整體規劃也深受海歸族喜愛,當做返台度假宅。

高資產人士因應政府稅賦制度,善用時間與工具,慢慢移轉資產,避開遺產稅與贈與稅,有效達到節稅目標。

中長期收租型

自從房地合一課徵短期持有重稅後,成功剷除投機客,房地產成為中長期投資商品,產品好出租成為重要考量點。

高租金收益相對保值抗跌,支撐力強,周圍吃喝玩樂都方便,即便日後想脫手也不成問題。穩定收租有效降低持有成本,未來房價漲幅也值得期待。

當然投資商品有很多,報酬越高風險波動越大,端看個人需求及性格去配置短中長期投資。這次宅妹不談像是股票基金或衍生性這種高風險的商品,而是以同樣屬於低風險的產品,像是定存、儲蓄型保單來跟「中山凱宴」做比較。

以一戶2,500萬,2成自備款500萬,每月收租約6.8萬,善用銀行貸款寬限期,扣除代租代管成本,每月實收約2.8萬,3年下來可實收100萬元。而銀行定期儲蓄存款若以3年為期別,年利率1.165%,100萬一年利息有11,650元,500萬有58,250元,3年下來174,750元,「中山凱宴」明顯勝出。

 

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中山凱宴vs.銀行定期儲蓄存款

類型

投資金額

3年累積收入

備註

中山凱宴

500萬

1,000,000

善用銀行寬限期

定期儲蓄存款

500萬

174,750

以臺灣銀行機動利率,3年方案為例。

說明:以臺灣銀行為例,如果你的資金達到500萬以上,一年定存利率就從1.165%變成0.29%。不過這問題只要拆單分批定存,一次不要超過500萬就能解決了。

而儲蓄型保單依年紀、性別、工作性質等條件,保費都會有所差異,但可確定的是無論是6年期、10年期或20年期的累積收入,都不比投資「中山凱宴」來得高,而且若急需用錢要提前解約的話,已投入本金並不能全數拿回,所以若要放進儲蓄險的資金,一定要是繳費期間內沒有特別用途,以免變成增加存不到錢的風險喔!

「中山凱宴」是台北市難得的素地,沒有地主戶,也沒有做店面,是非常單純的住宅大樓。找來豪宅御用李天鐸大師做全案規劃,一進大廳像是來到飯店的迎賓氛圍,外觀與室內都可以看到其沉穩內斂的建築風格。公共設施豐富到位,挑高的接待大廳、親子閱覽區、多功能交誼廳、專屬撞球室、空中泳池花園、頂樓健身房等,猶如飯店一般,還找來專業物管伯克錸管理,秘書服務質感更高一級。

 

 

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建案比一比:以位於台北市中心蛋黃區,權狀24坪住宅為例。

一般建案 

項目

中山凱宴

台灣個人戶

租客類型

日商公司高階主管

月租金約3-4萬

租金收益

月租金約6.8萬

- 可能會遇到租客拖欠房租問題
- 房屋修繕問題隨時要通知房東,業主要抽空自行前往處理
- 租客素質無從判斷,若破壞裝潢、習慣是否乾淨整潔都是場賭注
- 一般24小時輪班管理員,沒有專業服務 

管理收租

- 每月由日商公司財務準時匯款
- 房屋修繕問題由專業仲介公司處理,穩定收租免煩惱
- 租客質感高,細心照顧房屋,不會被惡意破壞
- 由伯克錸專業物業管理,可提供衣物送洗、鐘點打掃等秘書級服務

配備基本公共設施,一樓多店面

公設店面

公設豐富媲美飯店,一樓零店面

 

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「中山凱宴」建案資訊
建商:興富發集團旗下子公司—博元建設
基地:509坪,商四用地
類型:住宅大樓
戶數:157戶
樓層:地上12樓,地下5樓
坪數規劃:約20-26坪,2房
公設比:約35%
成交價:每坪約90-95萬元
管理費:每坪150元
車位:全平面車位,B1-B5每個約245-350萬元
接待中心:台北市中山區新生北路二段68巷8號
電話:02-2592-6888
代銷:自建自售

 

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