你有沒有想過為什麼你家樓下不能開便利商店，又或是為什麼你住的大樓每天都有人進進出出嗎？其實這些都跟「土地使用分區」有關。因為大發說自己總是聽不懂銷售小姐說土地是住家用、商業用或是後面帶了數字，到底代表什麼意思？阿芬決定進一步介紹「土地使用分區」供大家參考！
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土地使用分區分為三大類：都市計劃、非都市計劃、國家公園土地。會這樣區分的原因是在規劃土地上，政府希望能讓每一塊土地都賦予自己的任務，例如住宅區、商業區及工業區等等。
與此同時，住宅區、商業區及工業區也是在都市計劃中最重要的三大類。它們之間最大的差異就是容積率與建蔽率的不同。
簡單來說，就是一塊土地上的面積、高度、寬度及密度會因為容積率與建蔽率不同，從而產生不同的市容。政府透過容積率及建蔽率，保障區域人口密度，避免每棟大樓都蓋好蓋滿。了解完這些東西以後，當我們在看分區圖時，會更清楚明白自己所選擇的區域屬於哪一類。
首先說住宅用地，民眾可以透過自己喜歡什麼樣的居住環境來選擇最適合自己的住宅用地。我們常常聽到的住一、住二、住三及住四，其實意思是數字越大，商業化行為越高。住一屬於純住宅區，住二的商業行為較少，住三及住四就開始會發展超市等更多商業行為。舉個例子，台北市的東區就屬於住四。
再來是商業用地，商一、商二、商三及商四也屬於數字越大，商業化行為越高。雖說商業用地也可提供住家，但因土地劃分上，商四可聚集專門性服務業、零售業及娛樂業等，例如台北市的西門町，是最商業性的土地。能賺錢的土地，建商很少會拿來做純住宅，畢竟能賺錢誰不想要呢，這樣說就比較好理解吧！
而常聽到的「住商混合」，其實就是屬於商一及商二的土地。商一及商二在建商申請建照時，就會先規劃好住與商的比例會不同。
說到這邊你們是不是會想問，住三、住四是不是就和商一、商二差不多？其實它們之間還是有差異的。住三及住四的房子更偏向於一樓可以做生意，像是雜貨店、小吃店、超市等，但一樓以上都是住家；而商一及商二的比例則是一半住宅，一半商業，用途多為辦公室或個人工作室。
至於住宅用地、商業用地及工業用地相比之下，哪個比較值錢？因為商業用地屬於有盈利的地區，所以最值錢。在土地取得成本上，商業用地會大於住宅用地，住宅用地又大於工業用地。
接下來是工業用地，在這先提醒大家，這世界上並沒有工業住宅！工業用地是不能有住宅的，「工業宅」只是為了混淆你們的字眼。
工業用地的用途僅可作為一般事務所，辦公室及工作室等。如果被發現作為住宅用途，將會面臨被拆除、停水停電、甚至連續罰款約6至30萬。在公設內，工業用地上的建築物會有公廁，且交屋時會是完全無隔間、無廚房、無廁所的毛胚屋。
市面上很多因工業用地的建築被當成住家用宅銷售，因此出現很多糾紛，所以當民眾購入工業用地的建築時，很多建商為了免責會在合約上列出建物用途，以避開未來發生的問題。當然，工業用地的取得成本比較便宜，因此建商也會用較便宜的價格賣出。此外，工業用地的增值性與貸款成數都較低。
所以在交易過程中，一定要清楚知道自己所選擇的房子屬於哪個土地使用分區。若有意將房屋作為住宅，宅妹還是建議避免選擇工業用地，否則將面臨較大的風險。
在這裡順帶提一提「非都市計劃建地」。如果離都市計劃內較近稱為「甲建」，距離遠一些稱為「乙建」，在山坡地上稱為「丙建」，工業區用地稱為「丁建」。因「非都市計劃建地」建商取得土地的價格比較低，所以也會回饋給消費者，但這些土地並非在都市計劃內，若非自住自用，未來可能較難脫手。
總結來說，住宅用地和商業用地數字越小，住宅性越高；數字越大，商業性越高。如果想要出入單純的純住宅，可以選擇住宅用地的住一，希望生活機能便利則選擇住三或住四。商一及商二的土地雖然價值且生活機能高，但人員出入較混雜。另外，也盡量避免購買工業土地，因為除了貸款成數和增值性低，未來轉手於他人時也會比較困難噢！
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