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關於房屋產權這件事，在台灣具有「所有權」的房子，可以說就像酒一樣越陳越香，隨時間越來越有價值；而「使用權」和「地上權」的房子則像牛奶，不僅具有效期限，價值也會隨著時間慢慢向下遞減。今天宅妹就教你們清楚分辨「使用權」、「地上權」及「所有權」房子之間的差異性！

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首先，如何定義「使用權」、「地上權」及「所有權」呢？

使用權：有房子和土地的使用權，但沒有房子和土地的所有權。

地上權：有房子的使用權及所有權，而土地只有使用權，沒有所有權。

所有權：有房子和土地的使用權及所有權。總得來說，所有權包含了房屋權狀及土地權狀。

為什麼會有不同類型的房屋產生？起初由於房價大漲，居民開始捍衛自己的居住正義，而政府為了解決問題，開始了這項策略，讓所有人都有能力居住在精華地段。

先來聊「使用權」的房子。曾經有建商以458萬元的價格出售12至14坪大小的房子，為期25年的使用權，如同長期租約概念。然而因房子的所有權屬於建商，因此無法向銀行貸款，買方只能以全額繳清或向建商貸款的方式購買房子。

當時建商貸款的利息為2.39%，房子使用權的價格為458萬元，頭期就得付2.5成，20年的貸款期限，所以平均每個月需繳1.8萬元左右。

以當時的精華地段來看，周邊行情每月平均可以租到2.5萬元，所以以每個月繳1.8萬元就類似於拉長了租約，用25年去兌換較低的月租金。和賣房子一樣，若中途想要轉賣使用權，只需要找到下一手承接人，轉移的過程須由擁有所有權的建商協助，一樣能把使用權轉賣出去。

接著來說「地上權」。由於地上權沒有土地的所有權，因此大約用市價七成的價格就能買到地上權的房子，若想和銀行貸款，也可以貸款約3至5成。一般來說，地上權的房子會有約50至70年的使用年限，隨著時間慢慢遞減，房價也會越來越低。假設今天A買了50年的地上權，25年後A想要賣給下一家，那他只剩下25年可以使用，因為可用時間變短，所以房價才會越來越低。

這邊宅妹要特別提醒大家，使用權和地上權的房子因沒有土地權狀，所以購入此類的房產都需要繳「地租」，而地租會隨著公告地價的漲幅變化。一般的房子需要繳的地價稅大約是0.0001%，可地租卻要繳約3.5至5%，因此當初政府的美意，出現許多「業者廣告不實」、「民眾以為買到便宜卻藏著地租的危機」、「公告地價漲幅太高繳不起地租」等案例。但曾經也有個成功案例，已購客與政府商議後，以3.5%的地租中固定其中2.5%，其餘1%隨著公告地價漲幅收取。

詳細介紹了使用權及土地權，還是不了解嗎？宅妹整理了一份總表，讓你更加了解使用權、地上權及所有權直接的差異！

結合以上，我們歸類出四大點。

第一點：貸款不易，自備款高

地上權和使用權的房子很難與銀行貸款，因此需要更多的自備款。

第二點：成本向上，價值向下

地租只會越漲越高，向建商貸款也不能夠抵稅，而房子會隨著時間價值越來越低。地租越漲越高的原因在於，基本上只有精華地段才會推出使用權和地上權，公告現值會根據地方調漲，若地方沒落後或許會有降低的可能，但正因為是精華地段所以目前都在緩漲。

第三點：解決方案尚未明確

目前沒有任何的房子已經到期50年，政府目前也沒有明確的解決方案。

第四點：使用權與地上權的房子獲利享400萬免稅，超過部分另繳10%稅。

雖然如此，但以目前的資料上看，除非房子是坐落在超精華地段，否則仍是空談。

如上所述，你還會購買使用權及地上權的房子嗎？宅妹認為這樣的房子或許會更適合單身、不打算生小孩，且沒有後顧之憂的朋友，而其他人一定要精打細算以後再做決定噢！