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你是否也因頭期款不足或是其他原因，而想合資買房呢？宅妹今天要教大家如何正確的進行合資買房，在良好的合資條件下，也需要避免不必要的合資風險噢！

一個擁有足夠信任彼此的團隊更有利於合資。合資買房除了能共同負擔頭期款、降低投資門檻及風險，更能達到合資團隊分工合作的效果，譬如A議價、B做帳、C負責銀行貸款等事宜。
 

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合資條件一：挑一位條件最好的人當「登記人」

「聯名登記」的銀行核貸成數將大約在5至6成，一人登記則可高達至8成左右。如果所有人都成為登記人，銀行便能從中得知這是一間投資房，對銀行而言若核貸成數高，風險更高。如果只貸款到5至6成的金額，花的錢會更多，便失去合資的意義。

合資條件二：擬定合約

在合資前，我們務必要預設及討論各式各樣的問題。例如：過程中，如果合資人資金斷鏈怎麼辦？稅金、匯費、車馬費、管理費等雜項支付應該如何分配？獲利或虧損又該如何分配？房價漲跌到什麼幅度要賣掉？這些問題都需詳細討論且列在合約內。

提醒大家，合資人的合約應該先談好條件，任何問題都清楚列在合約條款中，並簽名確認後才能購入房產噢！

在合資過程中，如果合資人翻臉不認帳怎麼辦？我們又應該如何防範合資的風險？合買三大最重要的防範，分別為「抵押權設定」、「預告登記」及「信託登記」。

1. 抵押權設定

確保債權的一種方式。買房過程中，借款給登記人買房的人或機構，都可以在權狀做抵押權設定。我們常見的權狀上，抵押權的第一順位通常都是最大出資人：銀行。合資買房的話，設定抵押權給合資人，合資人便可以成為第二順位債權人。

2. 預告登記

產權登記過程中的一種配套措施。向地政事務所登記申請限制移轉產權，由登記人簽署一份「預告登記同意書」，手續費約5,000元。若房屋有轉賣、抵押貸款或贈與他人的情況，必須經過合資人的同意，塗銷預告登記後才能執行，屬於「限制登記」。

但預告登記不能對抗查封、假扣押、假處分，因此近來較多人轉而使用信託登記。

3. 信託登記

一種權利保障相對完善的做法。登記人將房子委託給合資人代為管理，法律上登記人仍然是受益人。在利益方面需要搭配「合資買房契約」來完善合資人的權益。加上因信託法第12條「對信託財產不得強制執行」的規定，因此在信託期間，這筆房產不會被法院查封拍賣，但每月需要繳交信託管理費用。

最後建議：可以開一個新的帳戶僅供此投資使用，所有金流都從這個帳戶進出，以確保帳目無疏漏！