你知道嗎?大樓的高矮胖瘦、房價及市容等,其實都和建蔽率及容積率有關。那建蔽率與容積率是什麼?其中又有什麼奧秘?宅妹阿芬今天就教大家兩者不同之處!
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首先,大家一定要先認識兩個專業用詞:
第一個是「建蔽率」:它的意思是建築物在基地上最大投影面積與基地面積的比率,簡單來說就是建築物能夠使用多少面積在基地上。
第二個是「容積率」:意思是建築物各樓層的樓地板面積,即為容積。簡單來說就是可以垂直蓋多少樓地板面積。
這樣說起來可能有些抽象,阿芬我在這裡給大家舉個例子。
假設我的土地是100坪,建蔽率是50%,容積率是500%
100坪乘以50%建蔽率等於50坪平面面積。
100坪乘以500%容積率等於500坪總使用面積。
500坪除以50坪等於10層樓。
以上的意思是,我的總使用面積為500坪,每一層只有50坪,因此可以蓋10層樓。
其中建蔽率可以縮小使用,但不能超過,且未使用的建蔽率可換成樓高。承接以上,我可以使用50%的建蔽率,但我也可以只使用30%,未使用的20%則可以依比率換成樓高。
藉由以上例子,這100坪的土地內,我們也能將可使用的50坪分為兩棟,平均為25坪一棟。只要是在建蔽率的使用範圍內,都可以自由規劃建築物。
有一些人會納悶,自己明明有一大片的土地,卻不能蓋滿。究竟為什麼建蔽率不能提高?原因是因為若每一家建設公司都將土地蓋滿的話,樓棟距離會非常近,採光及通風不佳,甚至影響救災。政府也會考量當地人口密度的問題,若人口密度不高,可能會造成空屋的問題,因此規定建蔽率是為了讓市容更好。
阿芬我剛剛有提到建蔽率可以縮小使用,但是多數建設公司不會縮小建蔽率,將其換成樓高,因為這會提高地下室迴車難度及建築成本,像是整棟樓總樓高超過50米,需要進行「結構外審」,約30-50萬,且送外審需要多三個月才拿的到建照,因此開工、完工、銷售也都延遲了三個月,除非建築周邊有河景或公園景觀,建設公司希望以此為賣點,就會這樣規劃。
(所有的房子都需要結構技師審查,那「結構外審」意思是如果樓高在50米以下時,需要通過2人審核;樓高超過50米以上時,需要通過5人審核。偶而也會有50米以上的房子比較安全一說。)
會不會有人好奇,那我建築物能不能10層樓每層都挑高,蓋成樓中樓?
答案是不行噢!政府建築法規第14條規定,建築物高度不得超過基地面前道路寬度的1.5倍加6公尺。假設臨路8米,乘以1.5再加上6,會等於總樓高18米。
至於陽台、雨遮、屋簷或機電設備等附屬建物,大多都不包含在容積率內,有各自一定的比例,例如:陽台不能超過建築物外牆中心線2公尺、每層陽台之和不能超過該層樓地板面積12.5%或8平方公尺、每層陽台面積與梯廳之和不能超過該樓層樓地板面積的15%、梯廳面積不能超過該樓層樓地板面積10%。
倘若一層樓預設樓地板面積為50坪,我們規劃了陽台等附屬建物,整棟樓使用面積也能再提高,因為它並不包含在容積率內。
政府為了市容或者蓋停車位回饋給市民大眾等諸多原因,提出容積獎勵也可以移轉。即建設公司可透過公園綠化來換取容積獎勵,他們就能將賺取的容積率用在他們的任何一項建案上。
以上例子都只是粗略估計,若要真正計算是非常複雜的。
總結以上,建蔽率及容積率與房價和市容有著密不可分的關係。當我的土地要賣出時,買家也會計算這塊土地的建蔽率與容積率,試算未來能賣多少錢,現在又應該出多少價錢購買這塊土地等。
此外,土地不能蓋好蓋滿,因為需要考慮到人口密度的問題,也會影響這棟樓的採光、通風、救災、市容及中庭花園規劃等等噢!
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