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許多長輩手頭資產想留給下一代，困惑究竟該用買賣、贈與還是繼承哪個好呢？如果選擇了不合適的傳承方式，很可能是留下一顆炸彈給子女們噢！究竟應該怎麼避雷，宅妹現在告訴你。

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不動產傳承的規劃可分為三種方式：「買賣」、「贈與」及「繼承」。

以父母與子女的關係做舉例：
如果父母生前把房子賣給子女，父母將被課徵15-45%的房地合一稅，如果自住超過6年以上，可免稅400萬。
如果父母生前將房子贈與子女，父母將被徵收10-20%的贈與稅，在此提醒，此方式每年有220萬的免稅額可以善加利用。
如果父母離世後，子女繼承房子，子女將被課10-20%的遺產稅，記得有1,200萬的免稅額。

這裡做個提醒，不只是房子，股票、保險、基金及黃金等一律有價值的財產繼承都需要繳納遺產稅噢！

因為之前我們已經寫過關於房地合一稅的文章，有興趣的可以看：【投資筆記】房地合一2.0上路 短期套利投機客退散

接下來跟大家說明「贈與」及「繼承」的稅務級距。
「贈與」有三種級距：
2,500萬以下課10%
2,500萬-5,000萬之間課15%
5,000萬以上課20%

舉例一、如果是收到父母「贈與」的8,000萬的房子，
父母需繳250萬+375萬+600萬=1,225萬稅金。

「繼承」有三種級距：
5,000萬以下課10%
5,000萬-1億之間課15%
1億以上課20%

舉例二、如果是「繼承」父母遺產1億3,000萬的房子，
自己需繳500萬+750萬+600萬=1,850萬稅金。

舉一個題目：來看看如果同樣是2,000萬的贈與稅，現金與房地產對比之下，兩者差距多大？
我們可以從上表看到：
a)現金可扣除220萬的免稅額，再乘以10%贈與稅，總額178萬。
b)假設房地產的公告現值定在600萬，扣除220萬的免稅額，再乘以10%贈與稅，總額38萬。
相較之下，兩者相差了140萬！因此以同樣價值的情況下，如果金額過大無法分次贈與的話，建議贈與房產較為划算。

延伸題：受贈與後售出需繳交的稅金是多少?

如果2,000萬的房子受贈與後以2,100萬賣出，扣除取得時的公告現值600萬，等於多賺了1,500萬。且如果在兩年內賣出，稅率是45%的房地合一稅2.0，等於需繳675萬的稅金，因此不適合短期買賣。

至於公告現值是什麼？在納稅時，政府會使用土地公告現值和房屋的評定現值去計算，一般而言都會低於市價，因此代表要繳納的稅務會更多。

案例分享：曾經有個父親用3,000萬買了一間房，取得時的公告現值是1,300萬。在房貸還未還清時父親就過世了，他的子女繼承後發現自己無法負擔起這間房，因此以3,000萬的價格出售。在政府評定上，子女獲利1,700萬。當時在兩年內賣出，稅率是35%的房地合一稅1.0，等於需繳595萬的稅金。

子女想保留房子，但因為無力負擔所以選擇出售，出售後發現還要繳那麼多的稅金，真的會晴天霹靂。宅妹要特別提醒大家，不論是贈與或被贈與，都應儘早安排妥當，才不會造成這樣的大問題。

有一個小方法建議是父母先將房子貸款後贈與子女現金，例如生前先將房子貸款出來，由於夫妻之間贈與免稅，可以先將現金給予另一半，每人每年可免稅220萬給子女，這樣他每一年都可以拿到440萬。3,000萬除以440萬等於6.8年，所以大約7年便可完成免稅贈與。

不過要特別提醒的是，假設每年都能得到440萬的免稅額，但是父母離世前兩年的贈與，其880萬是會被併入遺產稅內計算。

你們會不會想說，那能不能連同房貸過戶給子女呢？

答案是可以的。

假設1,000萬的房子，父母貸款500萬後再過戶給子女，那他們就需要先繳500萬的房貸，剩下的500萬中有220萬是免稅額，280萬乘以10%的稅率，總共需繳28萬的稅金。因此最好的方法是將稅額維持在220萬以內，這樣子女僅需繳房貸即可，未來買賣也不會受公告現值成本高低所影響。

最後來講一個大家最擔心的問題：贈與後子女不孝怎麼辦？
宅妹特別研究了三招，保證子女乖乖的～

第一招：一年內可以行使撤銷權

贈與有附帶條件而受贈人未履行，一年內可撤銷。
意思是若房產已經過戶給子女，可以有為期一年的撤銷時間，將房產過戶回父母名下。

第二招：設定抵押權

父母設定房產抵押權後贈與子女，子女不還款時父母享有法拍該財產後的優先受償權。

一般來說買房子都是抵押權在銀行身上，買方需還每個月的貸款，我們將設定抵押權的父母想像成是銀行，也就是說父母將房產設定抵押權後送給子女，父母即為債權人，子女需還款給父母，若子女無力償還，父母有權利拍賣房子，即便子女為所有權人，也是父母享有優先收到賠償的權利。有個缺點需要注意，如果父母過世了，抵押權額度將變為遺產，列入遺產總額中再計算遺產稅。

理論上，設定抵押權應前往地政事務所辦理登記，訂立書面契約才可生效噢！

第三招：分割分年贈與

將房子產權分割，每年只移轉部分持分。
意思就是會先從共同持有一間房子，再慢慢分割持分給子女，有點像是第一年給你廁所、第二年給你廚房、第三年給你臥室等等。但缺點在於過程中每年應另付土增稅、地政規費及代書費等。

那贈與可以說成是借款嗎？

答案是：不行。
曾經有個父親買房子給子女，房子登記在子女名下，再幫他們繳了1,000萬左右的金額。政府評定子女的薪資情況後，認為他們無法負擔房子，最後仍是追討子女的贈與稅。

總結以上，不動產傳承有買賣、贈與及繼承三種方式組成。應選擇哪種方式作為傳承，全取決於資產有多少！如果資產低於1,200萬，繼承並不會被課稅。如果資產龐大，務必盡早安排。而沒有子女的人士名下若有房產，可規劃指定捐贈，無規劃則歸為國有。

ps.也難怪有錢人都有專業人士在幫忙負責規劃計算，原來電影演的都是真的！