政府為了落實居住正義,有效抑制短期投機客炒房,將在7月1日正式實施房地合一2.0新版,短期交易獲利將課重稅,針對房地產施行更健全稅制設計。
在此先提醒大家,不動產交易日指的是「所有權移轉登記日」,並不是簽訂買賣契約日,要特別留意。
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進一步說明,若房屋取得時間是在2014年1月1日前,則適用舊制為「持有稅」,只計算房屋價格部分,獲利為財產交易所得稅。若房屋取得時間為2016年1月1日後,如此即採用新制房地合一稅,2021年7月1日後全適用房地合一2.0新制。
房地合一稅屬於「交易稅」,是2016年開始實施上路的房地交易新制稅,若民眾想賣房,將依取得時間決定適用何種稅賦。
其中若房屋取得時間落在2014年1月2日至2015年12月31日之間,則採新舊制都行,可以自由選擇。
因為房地產實價登錄是從2012年1月1日實施的,在這之前沒有實際交易記錄可以查詢,但實價登錄之後開始都有價格可以參考,房地合一稅就是依實際買賣價格來計算的。
房地合一1.0與2.0境內個人差異在於拉長個人「短期交易」重稅期,同樣是15-45%的稅制,雖說稅率不變,但卻將時間拉長。
2.0新版:
- 持有2年內出售課45%;
- 超過2年未滿5年內出售課35%;
- 超過5年未滿10年內出售課20%;
- 10年以上課徵15%。
針對境內企業也有所調整,過去1.0版本所有案件都課徵20%,但2.0版本持有
- 2年內出售課45%;
- 超過2年未滿5年內出售課35%;
- 5年以上全部課徵20%
其中課稅對象納入預售屋、公司法人,為的就是想藉此打擊短期套利的投機客。
針對房地合一1.0與2.0版本,前後繳稅會差了多少?
以個人為例,若大發賣房前後賺了500萬元,在房地合一2.0上路後,滿2年不滿5年內賣掉,獲利跟1.0版本比將少賺15%,也就是少賺75萬元。
當然避免通殺,對於自住客政府有另提出除錯條款,若自住並設籍超過6年以上出售,可享有400萬免稅額度,適用10%稅率。
若是「非自願因素」,像是個人或配偶調職、非自願離職、罹病或發生重大意外事故、無力償還債務、被家暴取得保護令等,必須出售持有5年內的房地,或以自有土地與營利事業合作興建的房屋,5年內出售均可適用20%。
2.0版本針對第三戶個人貸款成數從6成降至5.5成且無寬限期,此處所指的第三戶是對銀行端貸款而言。
舉例若名下已有兩戶房產,但都沒有貸款,接下來再購買的第三戶在銀行端認定即為第一戶房。
總結以上,自2016年房地合一稅實施上路後,台灣房市呈現量縮急凍,但房價並未下修的現象,而過去1.0版本想短期出脫獲利者,可能會選擇成立公司購買,2年內扣20%,但2.0版本恐怕不划算。
簡言之對於想買房自住的民眾基本上並不受影響,而且若沒有獲利也不會被課稅,這麼說來還是有被課徵點稅才能表示有賺錢,你們說是吧!
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