宅在台灣官方部落格

近期對於很多人來說，銀行定存低利讓人卻步，卻又不知道該把存款放在哪裡，一般人都會想著「投資房地產」很好賺，如果將第一桶金拿出來當包租公、包租婆，是不是很划算？所以今天宅妹的不專業數學小教室，想教教大家要怎麼算「投報率」。

在計算「投報率」之前，宅妹建議先將投資標的的總價、坪數、銀行貸款利率、還款年限記下，來計算出自備款應準備多少、以及每月本金加利息應還款的金額。

例如：不良宅妹想要買1000萬30坪的房子，銀行可貸款8成，利率1.5%，還款年限為30年，接著上網搜尋或使用手機app的「房貸試算工具」來計算每月本+息還款金額為多少，因為利息會隨著你還款的本金遞減而跟著減少，所以用房貸試算工具是最簡單的試算方式唷～

透過試算工具我們可以知道，除了自備款需準備200萬以外，在晉升包租公、包租婆時，只要收到租金2萬元，每月僅需還款7,610元，就可以讓房客幫忙還大多數的貸款～

那為什麼還需要計算「投報率」呢？

1.市場上很多建商或仲介會打出高報酬率的「投資型商品」吸引你去投資，例如：虛報租金行情、區域房子供不應求等廣告，那你可能就要面對租金不夠付房貸本息的問題。

2.請確認你的成本到底是以「房屋總價」還是「自備款」去計算。假設現場銷售或仲介是用自備款當成本去計算（也就是年租金÷自備款），拉高報酬率，看起來數字非常好看，但你後面面臨到還款困難，甚至是賠了自備款，宅妹覺得你的臉色可能就不是那麼好看了。

因此在試算租金報酬率時，除了要知道租金是否合理、了解周邊行情外也要了解計算基準，才不會傻傻被話術牽著走唷～

銀行定存vs買房收租

在開頭宅妹說到，銀行定存低利讓人卻步，不過想投資的你們知道現在銀行定存一年利率是多少嗎？建議稍微了解投資商品行情也是很重要的唷～看到圖表，我們可以知道平均值為0.8%。

各家銀行定存利率參考表：（資料來源：各銀行官網，日期：2020年7月） 

那「租金報酬率」基本上一般人多會用年收租金÷房屋總價得出報酬率，但事實上這稱為「毛投報率」，以先前提到的案例舉例，總價1,000萬的房子，收租2萬元，毛投報率：2萬x12月/1,000萬=2.4%

宅妹想提醒大家，假設以同樣的條件去計算，「淨報酬率」算出來的數字就更為準確，兩者差距可高達1-2%。

「淨投報率」就是在成本加上「容易忘記的成本」，例如裝潢費、各式規費及手續費（契稅、印花稅、仲介費、代書費、相關規費等等），也需要把租屋空置期加進去。

「空置期」白話來說就是房子租不出去，既然房子有可能租不出去，身為房東的你勢必要自己繳貸款，當然也會相對產生管理費、水電、瓦斯費、網路wifi、第四台等雜項支出；租客退租時，難保需要一些房屋修繕費用。

隱形費用試算：

●裝潢費：75萬（2.5萬/坪x30坪）

●各式規費及手續費：15萬（各建案、仲介、代書等都不盡相同，實際依照詢問的為主唷）

●房屋修繕及雜項支出：10萬（此預估值，若遇到請依實際金額下去計算）

●75萬+15萬+10萬相加起=100萬，也就是說我們可以得知實際上是需要自備款300萬，不會單單只是200萬這麼簡單而已唷～

●空置期預想為2個月(包含房客退租及出租等等時間差)，也就是這2個月的銀行貸款除了7,610元外，還需要自己另外負擔每月2萬元，加總起來就是少收到4個月租金。

將這些隱形費用加進「毛投報率」裡計算，即可得出「淨投報率」

「毛投報率」：2萬x12月/1,000萬=2.4%

「淨投報率」：2萬x(12-4)月/(1,000萬+100萬)=1.45%

Ps. 銀行貸款利率有可能調升或調降，因此在上方試算中，沒有加入一同計算，各位宅粉們別忘記還有貸款利息需要支付唷。

最後，宅妹要告訴大家，根據以上宅妹的不專業數學小教室，房地產還是值得投資的！雖然1.45%的投報率看起來沒有很高，但相較銀行定存還是來得高唷！若臨時有資金需求，也可透過銀行增貸來緩解，而且這間房子永遠是你的名字呀～再來，房產本來就是用時間來換取漲幅的投資商品，房子或許哪一天就漲到1,500萬也說不定呢～

所以呢，請大家一定要會知道「淨投報率」計算方式，因為他更為精準實際，也更符合投資理想唷～