宅在台灣官方部落格

今天宅妹要來跟大家聊聊近期政府想推行的實價登錄2.0，將會帶來什麼全新的變化。目前實價登錄1.0版本，只有透露出一個區段內的房價成交行情，並沒有確切指出哪一戶成交多少錢，民眾必須用大致猜測的方式得知參考價，但未來2.0版本，將會揭露地號、門牌、成交價格，通通一次大公開。

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舉例來說，過去你可以猜到這棟大樓成交行情約略落在每坪60萬上下，但未來你可以明確知道12樓每坪成交61.2萬，13樓每坪成交62.8萬，如此一來房價更透明，也更具參考意義。

早期尚未實施實價登錄1.0前，因為資訊不對稱，許多投資者有機會能從中賺取暴利。例如小陳知道同一棟樓12樓想賣掉，13樓想再買一戶，但他們彼此之間互不認識，也不知對方想買賣，如此一來小陳就有機會賺取中間價差，只需要先跟12樓屋主低價買下，再轉手高價賣給13樓屋主，瞬間成交入袋，這就是沒有實價登錄時期的風險與商機。小陳賺取了：
1. 你不知道雙方要買賣
2. 你不知道小陳從中賺了多少
3. 你不知道區域周邊行情
但未來隨著實價登錄上路，房價越來越透明之後，這樣的暴利將不易復見。

在預售屋方面，過去是在終止代銷買賣契約，銷售結案後30日內整批申報完成登錄，未來將要求簽訂買賣契約時，30日內逐案申報。但其中可能簽約後又決定退戶，曾登錄價格成為下一手買方參考價，來回過程不僅會有時間差，也會造成人力、物力的成本增加，成為建商代銷對其詬病之處。

因為時間、空間的不同，這世上沒有完全一樣的房子，像是成交的時間點、區域環境、樓層面向等，全都是影響房價的原因。

提醒民眾在買房前查詢實價登錄平台時，要特別留意備註欄，上面可能會寫下賣給親友、員工、急買急售，或是有瑕疵，這些都會影響房價的參考性，因此政府會將區域最高與最低成交價的5%剔除，希望能更具參考性。

另外，目前實價登錄的細節就藏在車位裡。因為現在房子與車位是採一個總價登錄，並沒有將車位價格單獨登記，若房仲在銷售時將車位價格低報，就會變相讓房屋價值增高，除非社區曾有單獨成交停車位的紀錄，不然也不容易確切得知成交金額。

關於裝潢設計，許多賣方會認為自己花費昂貴的裝潢費用，希望能計價賣給買方，提醒民眾裝潢是「沉沒成本」，意指已經付出且不可回收的成本，希望能自行斟酌議價方向。

從數據可以看出，自2012年8月開始，實價登錄的查詢迄今已有上億人次使用，是台灣官方網站使用率最頻繁的，待實價登錄2.0的到來，將使得台灣房價越趨透明化，走向不二價的時代來臨。

過去考驗的是民眾的「議價能力」，未來考驗的則是「口袋能力」。

當房價越透明，就越少炒作的空間，也越有可能開國際盤，吸引海外人士來投資，除非哪天供需不平衡，供給少但需求強烈，才有可能造成房價瘋狂上揚，大家期待那一天來臨嗎？